整個(gè)7月全國(guó)樓市成交量環(huán)比下滑，自去年十月調(diào)控政策出臺(tái)以來，深圳房?jī)r(jià)的十連跌并未驚起波瀾，源于從55611到54492元/平方米的變動(dòng)微弱，更有數(shù)據(jù)顯示，深圳當(dāng)月一手住宅批售43.1萬平、推售23.2萬平，環(huán)比分別增多102%和17%，市場(chǎng)整體供應(yīng)創(chuàng)2017年以來的最高峰。

　　上游的資本博弈 終端的消費(fèi)升級(jí)

　　在我們建陶終端的調(diào)研走訪中，面對(duì)與酷熱同樣難當(dāng)?shù)纳钲诜績(jī)r(jià)，不少經(jīng)銷商表示上游的跌宕起伏，直接影響著需求的增緩。除了本土市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的加持，房產(chǎn)成交量環(huán)比下跌31.5%的月度數(shù)據(jù)，似乎與消費(fèi)升級(jí)所代表的“高質(zhì)價(jià)優(yōu)”，相得益彰，召喚著理性和均值回歸的到來。

對(duì)于近年來房?jī)r(jià)高企的緣由，高速的人口流入，無疑是目力所及的首因。由表及里，決定深圳等一線城市房?jī)r(jià)的核心，在于人們的收入水平，尤其是收入最高的那一撥人，他們的收入是否能持續(xù)增長(zhǎng)，這是最重要的核心。

而高收入階層的收入增長(zhǎng)，主要來源于金融資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。好比納斯達(dá)克指數(shù)的強(qiáng)健，造就硅谷房?jī)r(jià)在全美最高，以及當(dāng)年杭州房?jī)r(jià)的全國(guó)聞名，都在表明深圳依托資本市場(chǎng)的張力，良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，孕育了一大批成功的新興企業(yè)，他們的收入在不斷增長(zhǎng)，也支撐了高漲的房?jī)r(jià)。

　　0.25%的魔咒  吊詭不過常識(shí)

　　“發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的今天，就是發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的未來”，依照百年來美國(guó)房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)并不像人們預(yù)期的那樣，以每年百分之十幾、二十幾的比例高速增長(zhǎng)，百年來每年平均漲幅只有3.07%，比GDP增速高不了多少。

而且在過去120年當(dāng)中，美國(guó)的平均CPI每年增幅是2.82%，所以房?jī)r(jià)的漲幅扣除掉CPI（消費(fèi)物價(jià)指數(shù)，正向變動(dòng)率一定程度反映通貨膨脹），只有非常可憐的0.25%的漲幅，這就是百年來美國(guó)房地產(chǎn)真實(shí)的面貌。

即使在21世紀(jì)初，美國(guó)在貨幣寬松的背景下，催生出一個(gè)巨大的房地產(chǎn)大牛市，它也依然難逃0.25%的神奇魔咒。

所以我們自然就能理解，為什么巴菲特不買黃金，也不投房地產(chǎn)，就住在那棟住了幾十年的老房子里。因?yàn)橄啾人昃鶑?fù)合20%的增長(zhǎng)，區(qū)區(qū)0.25%的年平均增長(zhǎng)，不過是大象身旁的一只螞蟻。

　　大紅之日  市場(chǎng)供需矯正之時(shí)

　　任何的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象甚至人類社會(huì)，都遵循一個(gè)普遍規(guī)律，叫作均值回歸，當(dāng)房?jī)r(jià)漲得過于離譜，脫離了收入水平，那么房?jī)r(jià)收入最終會(huì)受到比地心引力更加強(qiáng)大的，均值回歸的力量的矯正。

　　面對(duì)當(dāng)下居高的房?jī)r(jià)，上游房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建陶終端市場(chǎng)的見微知著，經(jīng)銷商們既警惕泡沫的刺破，宛如龍蝦“大紅之日，便是大悲之時(shí)”，更相信供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性革新，終能讓資產(chǎn)價(jià)格回歸常態(tài)，牽引整個(gè)泛家居業(yè)態(tài)的永續(xù)發(fā)展。

　　值得注意的是，80后人口總數(shù)2.28萬億、90后1.74萬億、00后1.26萬億的人口結(jié)構(gòu)，意味著90后比80后少30%，00后比90后少20%。

　　由于我國(guó)向來有買房結(jié)婚的傳統(tǒng)習(xí)慣，新生代的父母多屬于70后，是趕上中國(guó)經(jīng)濟(jì)最繁榮、地產(chǎn)黃金十年的一個(gè)整體，所以這些年輕人中，一部分人可能面臨房子不缺甚至過剩的局面。從房地產(chǎn)與建陶產(chǎn)業(yè)的需求維度來講，人口結(jié)構(gòu)的流變、老齡化社會(huì)的加劇，都將壓縮本已減少的需求，成為不可忽視的未來挑戰(zhàn)。

中國(guó)建筑衛(wèi)生陶瓷“十大”品牌榜系列活動(dòng)之終端經(jīng)銷商大調(diào)查，以“聚焦品牌 贏領(lǐng)終端”的澎湃激蕩，從7月10日至今，歷經(jīng)大雨滂沱的酣暢，經(jīng)受酷暑的暴烈灼曬，思潮廣布深圳、武漢、南京、溫州、宜昌等眾多城市主陣地。

　　“百家賣場(chǎng)、千家經(jīng)銷商”，我們以本次大體量的調(diào)研參數(shù)為藍(lán)本，憑借深入終端的探明問道，窺一斑而見全豹，與大家分享建陶終端的動(dòng)態(tài)變化。

　　在整個(gè)房產(chǎn)態(tài)勢(shì)跌宕動(dòng)蕩之下，深圳經(jīng)銷商依托其獨(dú)特的區(qū)域和地理優(yōu)勢(shì)，逐漸到周邊的香港、惠州等拓展分銷渠道或其他合作模式。由“被動(dòng)”轉(zhuǎn)為“主動(dòng)”，無論是自行推廣，還是與周邊城市商業(yè)伙伴進(jìn)行合作，經(jīng)銷商紛紛表示“走出去”尤為重要。

　　尋找新的消費(fèi)網(wǎng)狀，消費(fèi)市場(chǎng)正從門店、柜臺(tái)的固態(tài)，到重塑供應(yīng)鏈的液態(tài)轉(zhuǎn)變；從“貨、場(chǎng)、人”到“人、貨、場(chǎng)”，由消費(fèi)方式逆向引導(dǎo)生產(chǎn)的變革，在終端催生新型服務(wù)商，孵化著建陶營(yíng)銷和渠道的新生態(tài)。

　　位于寶安區(qū)樂安居的冠珠陶瓷店長(zhǎng)周女士表示，一個(gè)月一到兩次聯(lián)合其他商家走出賣場(chǎng)，聯(lián)合周邊城市的樓房開發(fā)商，到外圍去舉辦促銷宣傳活動(dòng)，在一定程度上推廣了自己的實(shí)體店，也提升了銷量。正如羅湖區(qū)美家世邦的店長(zhǎng)趙先生所說：業(yè)務(wù)是跑出來的，多出去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)比守在店里更有效果。

另外，尋求與建陶產(chǎn)業(yè)結(jié)盟的相關(guān)產(chǎn)業(yè)商家合作，亦成為打破區(qū)域局限性的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)師公司渠道、樓盤開發(fā)商渠道等，均在消解“一客難求”的困境。

當(dāng)我們走訪了羅湖、福田、南山、寶安、龍華等深圳大區(qū)后，不難發(fā)現(xiàn)各區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的差異，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣的影響尤為直觀。透過數(shù)百家經(jīng)銷商的調(diào)研，我們看到：

　　福田區(qū)作為深圳CBD商業(yè)中心，經(jīng)濟(jì)水平較高，消費(fèi)者在購(gòu)買瓷磚的時(shí)候更偏向于產(chǎn)品的質(zhì)量，只有2家店面反映會(huì)注重價(jià)格；羅湖區(qū)、南山區(qū)的顧客會(huì)注重考慮瓷磚的性價(jià)比，充分考慮品牌、質(zhì)量及價(jià)格；寶安區(qū)和龍華區(qū)屬于發(fā)展區(qū)域，處于開發(fā)階段，外來人口居多，商業(yè)經(jīng)濟(jì)較落后，整體的消費(fèi)者會(huì)更注重瓷磚價(jià)格。

　　總體而言，隨著上游房產(chǎn)市場(chǎng)“均值回歸”的必然，建陶終端“柜臺(tái)+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，也將在成本的負(fù)重中改頭換面。除了延展區(qū)域的消費(fèi)網(wǎng)狀，更要改變傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)逆向引導(dǎo)生產(chǎn)的革新。

　　無論是線上線下全渠道的融合，場(chǎng)景觸發(fā)式的形象店面，還是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的深度個(gè)性化，這些向供應(yīng)鏈加以延伸，不斷完善經(jīng)銷商面向消費(fèi)者的服務(wù)能力，勢(shì)必重新定義渠道和終端。

　　在未來需求側(cè)愈發(fā)優(yōu)質(zhì)、看重消費(fèi)賦能的趨勢(shì)下，身處建陶主流一脈的供給端，經(jīng)銷商和他們背后的門店，正涌入一場(chǎng)前所未有的“熬越久、刀越快”的浪潮。